מדריך משכנתא: מה בודקים לפני שלוקחים או ממחזרים?

מהו מחזור משכנתא ואיך בודקים כדאיות?

מחזור משכנתא הוא החלפה של הלוואת משכנתא קיימת בהלוואה חדשה, באותו בנק או בבנק אחר. אפשר לשנות ריביות, מסלולים או תקופות, אבל שינוי אינו בהכרח משתלם. כדאי להשוות את העלות שנותרה במשכנתא הנוכחית לעלות ההצעה החדשה, כולל הוצאות המעבר.

הבדיקה צריכה להתייחס לכל מסלול בנפרד: יתרת הקרן, הריבית, התשלום החודשי והזמן שנותר עד סיום המסלול. לאחר מכן מסכמים את כל המסלולים. ממוצע ריביות לבדו עלול להסתיר הבדלים חשובים בין מסלולים קצרים וארוכים.

האם החזר חודשי נמוך יותר אומר שחסכתי?

לא בהכרח. הארכת התקופה עשויה להקטין את ההחזר החודשי ובו בזמן להגדיל את העלות הכוללת. השוואה מועילה בוחנת את ההחזר וגם את סך התשלומים באותה תקופה, ומפרידה בין הקלה בתזרים לבין חיסכון בעלות.

עמלת פירעון מוקדם, הוצאות רישום, שמאות ועלויות נוספות עלולות לצמצם או לבטל חיסכון לכאורה. את העלויות הרלוונטיות יש לבקש מהבנק ולהביא בחשבון לפני החלטה.

איך מחשבון משכנתא מחשב החזר חודשי?

החזר חודשי תלוי בסכום ההלוואה, הריבית, תקופת ההחזר ושיטת הסילוקין. בלוח שפיצר, החזר הבסיס מחושב כך שההלוואה תיפרע לאורך התקופה, כאשר היחס בין הקרן והריבית משתנה עם הזמן.

במסלול בריבית קבועה שאינו צמוד למדד, החזר הקרן והריבית צפוי להיות קבוע לפי תנאי ההלוואה. במסלול משתנה או צמוד מדד, ההחזר בפועל עשוי להשתנות. לכן סכום שמוצג במחשבון אינו הבטחה להחזר עתידי בכל מסלול.

במחשבון החינמי ניתן לבדוק משכנתא קיימת או לחשב משכנתא חדשה עם מספר מסלולים. יש להזין נתונים מדויקים ולבחון גם את התקופה והסיכון, ולא רק את התשלום הראשון.

מהו דוח יתרות משכנתא ואילו נתונים חשובים בו?

דוח יתרות מציג את מצב ההלוואות המרכיבות את המשכנתא. בהתאם לבנק ולסוג הדוח, ניתן למצוא בו יתרת חוב, סוג מסלול, ריבית, החזר חודשי ותאריך סיום. דוח יתרות לסילוק עשוי לכלול גם סכומים ועמלות לפירעון לתאריך מסוים.

לצורך השוואה חשוב להשתמש ביתרה הנוכחית ולא בסכום המקורי שנלקח. חשוב גם לקרוא את תאריך הסיום של כל מסלול בנפרד: במשכנתא אחת יכולים להיות מסלולים בעלי תקופות שונות.

אפשר להעלות באתר צילום מסך מהבנק או דוח יתרות PDF, או להזין את המידע ידנית. זיהוי מסמכים אוטומטי עלול לטעות או להחמיץ שדות. בדקו שהסכומים, הריביות והתקופות שזוהו תואמים למסמך לפני שמסתמכים על התוצאה.

מה אומרת ריבית המשכנתא הממוצעת של בנק ישראל?

בנק ישראל מפרסם נתוני ריבית משכנתא ממוצעת מדי חודש. ממוצע הוא נקודת ייחוס כללית, לא הצעה אישית ולא התחייבות של בנק לתת תנאים מסוימים. תנאים בפועל תלויים בין היתר במסלול, בתקופה, בשיעור המימון ובנתוני הלווה.

ריביות ההשוואה באתר נמשכות מנתוני בנק ישראל, ותאריך הנתונים מוצג לצד הריביות. אין משמעות הדבר שכל ריבית מתעדכנת מדי יום. כאשר הנתון אינו זמין, האתר מציג הודעה ולא משלים ריבית מומצאת. ניתן גם להזין ריבית להשוואה מותאמת אישית.

פריים מחושב לפי ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז; הריבית במסלול פריים יכולה לכלול מרווח לפי ההסכם. כשאין סדרה עדכנית למסלול משתנה לא צמוד, האתר מציג ייחוס לממוצע קבוע לא צמוד עם הבהרה — לא ריבית רשמית של אותו מסלול.

מקור: פרסום ריבית משכנתא ממוצעת באתר בנק ישראל. האתר הזה אינו אתר רשמי של בנק ישראל.

מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא?

קבועה לא צמודה וקבועה צמודה

בקבועה לא צמודה הריבית קבועה והקרן אינה צמודה למדד. בקבועה צמודה הריבית קבועה, אך הצמדה עשויה לשנות את יתרת החוב ואת ההחזר. ריבית נמוכה יותר במסלול צמוד אינה מוכיחה שהעלות הכוללת נמוכה יותר.

פריים ומשתנה

במסלול פריים הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים ולמרווח בהסכם. במסלול משתנה הריבית מתעדכנת בתחנות שנקבעו, לפי העוגן והמרווח. יש לבדוק גם אם המסלול צמוד למדד ומתי תחנת השינוי הבאה.

השוואה בין מסלולים צריכה להתחשב בסוג המסלול ובתקופה. ממוצע רשמי אינו תחזית למדד או לריבית בעתיד, וסימולציה המבוססת על תנאים נוכחיים אינה מבטיחה את העלות העתידית.

אחוז מימון ותכנון משכנתא חדשה

אחוז המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס, באחוזים. הוא שונה מהיחס בין ההחזר החודשי להכנסה. שני המדדים רלוונטיים לתכנון, אך חישוב במחשבון אינו קובע זכאות ואינו מהווה אישור מהבנק.

בתכנון משכנתא חדשה, ההפרש בין שווי הנכס להון העצמי נותן נקודת מוצא לסכום המימון. יש להביא בחשבון הוצאות רכישה, ביטוחים והוצאות נוספות שאינן בהכרח נכללות בחישוב. בדקו את המגבלות והדרישות העדכניות עם הבנק בהתאם לנסיבותיכם.

בטאב משכנתא חדשה אפשר לשנות סכומים, תקופות וריביות ולראות כיצד הם משפיעים על אומדן התשלומים. זו בדיקת תרחישים, לא המלצה לתמהיל מסוים.

מה להכין לפני פנייה לבנק או ליועץ משכנתאות?

• דוח יתרות עדכני עם יתרה, ריבית ותאריך סיום לכל מסלול.
• פירוט עמלות ועלויות פירעון מוקדם לתאריך הרלוונטי.
• הצעות כתובות שניתן להשוות לפי סוג מסלול ותקופה.
• תמונה של ההכנסות, ההוצאות והחזר חודשי שאפשר לעמוד בו לאורך זמן.
• בדיקה של ההשפעה האפשרית של שינויי ריבית, מדד ותקופת ההחזר.

לבדיקת המשכנתא ולסימולציה החינמית