מחשבון משכנתא: איך מחשבים החזר חודשי?

נוסחת החישוב של מחשבון משכנתא (לוח שפיצר)

ברוב המשכנתאות בישראל ההחזר מחושב לפי לוח שפיצר: תשלום חודשי קבוע (לפני השפעת מדד ושינויי ריבית), שבתחילת התקופה רובו ריבית ובהמשך רובו קרן.

החזר חודשי = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

• P — סכום ההלוואה (הקרן).
• r — הריבית השנתית חלקי 12 (למשל 5% שנתי ⇐ 0.004167 לחודש).
• n — מספר התשלומים (שנים × 12).

דוגמאות: איך תקופת ההלוואה משנה את ההחזר החודשי

הדוגמה היא להמחשה בלבד: הלוואה של 1,000,000 ₪ בריבית שנתית של 5%. זו אינה ריבית מומלצת או ריבית שוק עדכנית — את הריביות הממוצעות הרשמיות של בנק ישראל תמצאו במחשבון עצמו.

• 20 שנה: כ־6,600 ₪ בחודש, וסך התשלומים כ־1.58 מיליון ₪.
• 25 שנה: כ־5,846 ₪ בחודש, וסך התשלומים כ־1.75 מיליון ₪.
• 30 שנה: כ־5,368 ₪ בחודש, וסך התשלומים כ־1.93 מיליון ₪.

המסקנה: הארכת התקופה מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית שתשלמו. מחשבון משכנתא טוב מראה את שני הנתונים.

אילו נתונים צריך להזין במחשבון משכנתא?

• שווי הנכס וההון העצמי — כדי לדעת מה סכום ההלוואה ומה אחוז המימון.
• תקופת ההחזר בשנים.
• ריבית לכל מסלול — אפשר להשתמש בממוצע הרשמי של בנק ישראל או בריבית מהצעה שקיבלתם.
• חלוקה בין מסלולים (תמהיל).

מחשבון משכנתא לכמה מסלולים

משכנתא מורכבת בדרך כלל מכמה מסלולים: קבועה לא צמודה, קבועה צמודה, פריים ומשתנה. כל מסלול מחושב בנפרד עם הריבית והתקופה שלו, וההחזר הכולל הוא סכום ההחזרים. במחשבון שלנו אפשר לבנות עד 4 מסלולים ולראות את ההחזר של כל אחד ואת הסך הכולל.

במסלולים צמודים או משתנים ההחזר בפועל עשוי לעלות או לרדת, ולכן התוצאה היא אומדן לפי התנאים הנוכחיים.

מחשבון למשכנתא קיימת ובדיקת מחזור

אם כבר יש לכם משכנתא, אפשר להעלות צילום מסך מאפליקציית הבנק או דוח יתרות PDF, או להזין את הנתונים ידנית. המחשבון משווה כל מסלול לריבית הממוצעת של בנק ישראל לפי השנים שנותרו ומציג אומדן להפרש. פרטים נוספים במדריך המשכנתא.

מה מחשבון משכנתא לא כולל?

החישוב אינו כולל בהכרח עמלות פירעון מוקדם, הוצאות פתיחת תיק, שמאות, ביטוחים, שינויים עתידיים במדד ובריבית או את הנסיבות האישיות שלכם. לפני החלטה יש לקבל הצעה כתובה מהבנק ולהתייעץ עם איש מקצוע.

שאלות נפוצות על מחשבון משכנתא

האם המחשבון בחינם?

כן, השימוש במחשבון חינמי ואינו דורש הרשמה.

מאיפה מגיעות הריביות במחשבון?

מנתוני הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל, עם תאריך הפרסום. ניתן גם להזין ריבית משלכם.

האם התוצאה מחייבת את הבנק?

לא. זו סימולציה בלבד, והתנאים בפועל נקבעים מול הבנק.